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独家丨比起黑惠济万达,我们更应该关注管城

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楼主
  


2016年11月18日,惠济万达开业。对于这个千万人口的城市,一个商场开业不过是诸多平常事中的一件。但它给郑州却带来了相当冲击的影响,文化路开元路四个方向堵车持续至深夜,卖场也破例营业至0点。这不是最有意思的,有意思的是,正反双方对它的评价。



丨壹丨

郑州北区的商业标杆


惠济万达开业后,给郑州北区确实带来了很大的生活便利。然后,正反双方就开始了辩论。很大的一部分正方估计也都是见开发商只写好的,还有一部分可能是开业邀请的媒体,这都不再说了,反正用词也比较让人受不了:请百度“惠济万达开业”。


反方觉得惠济万达不好主要观点:


1,太low,是个农贸市场大集合。


2,连个zara都没有,太low。


3,位置太偏,交通不便。


4,没有百货,缺少大牌。


客观的说,我觉得上面说的都对,哈哈。去了几次,大多数品牌,确实不咋地,也没格调,整体有点土土的感觉。不过,个别也有点偏激。


位置偏,交通不便,是五年前的眼光。现在文化北路、京广快速路、北四环可直达它附近,因为挨着北大学城多条公交线路就不用说了。已经开工的地铁2号线二期,【黄河迎宾馆站】和【金河路站】分别在惠济万达正东和正西,距离均在300米左右。


▲正在修建的地铁2号线二期,黄河迎宾馆站


▲黄河迎宾馆站向西,惠济万达就在眼前


没百货,少大牌,确实很不爽。不过,近来百货类商业的业绩下滑,可能影响了万达的决策。万达是一个比较接地气的企业,生存再说。其他商业,开发商不挣钱的多得是,万达广场不挣钱就关了。


但也不得不说说惠济万达的优点:


1,业态最全。儿童,服装,教育,网吧,影院,KTV,餐饮等,一应俱全。我一直认为,一个缺少好影院和好KTV的商场,是不完美的。惠济万达影城,IMAX影厅,目前郑州第二(第一在正弘高新CGV)。最火的手机KTV软件:唱吧,线下开了KTV,惠济万达引进了河南第一家。


▲惠济万达5层西侧,唱吧麦颂KTV,隔壁是巴奴毛肚火锅


2,从拿地,到开业,只需要一年半。对于一个商场来说,三年左右是最好的周期,毕竟招商是一个细致活,细节也需要时间去打理。但大卫城八年的周期,还是让消费者不爽不是。万达一年半的周期,收益最大的是周围的消费者。


3,填补了大北区百十万人的商业需求,提供了1080个免费停车位(地下,不购物也可以停车),提供了一个大广场,附近居民多了一个玩耍聚会带孩儿的去处。


▲开元路又多了一个广场,下图的步行道,之前是杂乱的灌木丛。



4,看看数据。根据惠济万达官方微信数据,首日开业总计客流350000人次,实现销售23000000元,平均每分 就有27380元交易(总开业时间14小时)。开业前三天,总销售额70000000万,总客流近1000000人次。这个数字,估计也是刷新了郑州商圈开业的记录,偌大的郑州丹尼斯七天地开业,也没这么疯狂。



▲惠济万达开业首日,顾客摩肩擦踵


▲惠济万达,也是目前郑州环境最好的万达广场,除了广场大面积的绿化,还有后面几百亩的【惠济中央公园】。


万达给郑州商业的启蒙


喜欢也好,不喜欢也罢,不得不承认万达给郑州商业带来的巨大变化。万达来郑之前,商业水平还是郑县。丹尼斯基本一家独大,那个亚细亚独领全国商业风骚的情景,已经多年不见。


万达入驻后,最大收益的是郑州市民,相当数量的市民,购物不在长途跋涉。06年上班时候,在公交车上,经常看到早上从世纪联华买了菜,回很远才能到家的大爷大妈。



▲万达在郑州的商业布局


不光在郑州,万达目前明显加快了速度,对整个河南进行布局。尤其轻资产战略之后,仅2017年,目前公开开业的万达广场,在河南郑州外地市就有5家。


洛阳涧西万达广场,2009年12月22日开业
郑州中原万达广场,2011年10月28日开业
郑州二七万达广场,2012年10月13日开业
安阳万达广场,2015年7月25日开业
三门峡万达广场,2016年10月21日开业
郑州惠济万达广场,2016年11月18日开业


郑州高新万达广场,2018年中开业(预计)


焦作万达广场,2017年6月30日开业
平顶山万达广场,2017年8月18日开业
鹤壁万达广场,2017年9月21日开业
新乡万达广场,2017年9月21日开业
商丘万达广场,2017年11月3日开业


对商业的战略布局,以及远见性的带领,河南商业开发商,从万达身上学习的还有很多。目前,在中牟区域,信合置业提前开业了奥特莱斯,但目前来看,效果远未达到预期。


丨贰丨

为什么要关注管城


2016年12月15日上午,郑洛新国家自主创新示范区核心区——郑州高新区举行12个重大产业项目集中签约仪式,总投资230亿元。其中,最引人瞩目的是【总投资40亿元的郑州高新万达广场项目】。


据了解,郑州高新万达广场,位于科学大道石佛村,由高新区正度、晟和祥实业、万达商业合作开发。目前该地块已经动工,根据万达速度,高新万达,应该在2018年中就可以开门迎客。


至此,郑州主城区,基本都已经有了成熟商圈和代表性大型购物中心。


金水区:花园路商圈,新田360广场(国贸店),丹尼斯花园店,金水万达中心(金街,商业一般),建业凯旋广场(待开业),正弘城(待开业),瀚海北金(一般)等等。


中原区:中原万达,中原锦艺城,大摩西元国际广场(一般,除了有个不错的书店)


二七区:万象城,大卫城,丹尼斯人民店,二七万达等等


管城区:新世界百货,大润发


惠济区:惠济万达,美景万科广场,惠济锦艺城等


郑东新区:丹尼斯七天地,宝龙城市广场,熙地港,龙湖里


经开区:大规划上属于管城区,商业目前有万锦城等,也比较弱目前


高新区:高新万达广场,正弘高新数码港,公园茂等等


如果仔细观察便不难发现,三环内核心城区,金水、二七、中原、管城四大区,目前就管城没有代表性大型购物中心。新世界百货和大润发,都是大品牌,但弱在体量太小。


经开、高新,在老三环外,尚可以理解。郑东新区,宝龙比较垃圾,七天地整体也没有发挥那么好位置的作用,还好有明年即将开业的熙地港【是不是有点模仿颐堤港?哈哈】。北龙湖唯一的纯商业,龙湖里,目前信心很大,但商业地产要求实在太高,还需时间来证明。


拿什么拯救你,我的大管城?


▲管城区行政区划


从行政区划上来看,管城区的区位实在太好。郑州老三环核心区的东南版块,基本都在管城区区划内。这里地铁2号线已经开通,区内历史古迹众多,清真寺、城隍庙、文庙、商城遗址、古城墙……


这里也住着郑州老城区的土著们,人流密集,这么好的位置,竟然没有好的商业地标,实在遗憾。根据目前的规划,只有个清华城大型商业已经明确,该购物中心命名【清华城TK1】,不知道的还以为是K11来郑州了。。。


关于管城区的一个传言


今年七月份,曾有一个传言:说管城区要引进万达,太古和绿地。据该传言,管城万达广场选址在郑州卷烟厂(大润发路对面),太古里是书院街、唐子巷的地块


万达广场,不用赘述。而以北京三里屯太古里和成都远洋太古里更加闻名的太古地产,倒是值得说一下。

▲太古地产母公司太古集团(swire),英国人John Swire于1816年在英国利物浦创立。


1861年太古集团开始透过代理Augustine Heard &Co.与中国进行贸易。


1866年 与R.S. Butterfield在上海合伙建立Butterfield &Swire(B&S)。


1867年 上海办事处开始营业。


John Swire不久为公司起了一个中文名字:太古洋行。“太古”寓意规模宏大、历史悠久。从此,才有了一系列带有“太古”的名字。
 
1870年 B&S(太古洋行)在香港开业。


而到了今天,就成了如下格局:


太古是一个高度多元化的环球集团,迄今营商已二百年。太古的亚洲业务主要由集团旗下上市公司太古股份有限公司(笔者注:香港太古集团)持有, 而世界其他地方的业务则由母公司英国太古集团有限公司持有。


香港太古集团,现在旗下拥有五大版块业务:地产、航空、饮料、海洋服务、贸易及实业。其中,地产及饮料版块,可能更被郑州人熟知。


太古地产(部分)


香港:太古广场、太古坊及太古城、太古坊、太古城、东荟城等。


内地:北京三里屯太古里、北京颐堤港、上海兴业太古汇、广州太古汇、成都远洋太古里。


太古饮料:


可口可乐公司的策略伙伴及中国内地最大的可口可乐装瓶商之一。


持有在中国内地七个省份(笔者注:广东、浙江、河南、江苏、福建、安徽、陕西)生产、推广及经销 可口可乐公司产品的专营权,运营11个厂房。(其中,河南的郑州太古可乐公司,就在郑州高新区)


二〇一五年在中国内地的销量为八亿三千六百万标箱,专营区域覆盖四亿一千七百万人口。



▲这个新格局怎么样


▲成都远洋太古里,是不是非常适合管城区?


近日和地产资深人士聊天,说目前最浪费好位置的两个商业项目:【宝龙城市广场】和【郑东商业中心】。位置都超好,运营的都一般,还不如都做成万达广场。如果可以,就成了上图的格局(管城太古里,没标上)。


我向来不喜欢传言这东西。但这个传言,我希望它成真。


丨END丨

高楼观点


1,经过近几年的发展,郑州商业正在稳步前进,但我们还是希望在给老百姓带来商业便利的基础上,引进一些新的东西。比如管城太古里,比如调整更好的万象城。


2,未来几年内,还有很多商业是值得期待的:美景万科广场(专门的文创版块)、熙地港(郑东一线商业)、新田360广场(太康路店,二七商圈新战将,更丰富)、新田360广场(花园路店,新北站地铁已通,商业也该来了)、经开滨河国际新城(自贸区定了,经开商业值得期待)。


3,管城区历史底蕴深厚,核心区域,交通方便,人流众多,希望尽快能签下一线商业运营商,郑州更值得玩。


4,需要注意的是,实体商业未来还是很难,对于开发商来说,生存第一。否则,即使有品位,也没法持续的给郑州人民提供服务。


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