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远洋地产2015年中期业绩发布投资者及记者会现场实录

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2015年8月21日下午,远洋地产控股有限公司(HK.03377)在香港正式公布2015年中期业绩,公司管理层:远洋地产董事局主席兼行政总裁李明、财务长沈培英、总裁管理中心总经理王洪辉出席投资者及记者见面会。


以下为现场实录(摘编)




对行业趋势和企业发展的思考




【问题】远洋地产管理层对2015年下半年的市场趋势有怎样的观点?


【远洋】2015年下半年的房地产市场,从政策层面讲,总体还会呈现持续宽松的趋势。虽然最近北京通州区出台了首个区县级的限购政策,但这只是单一城市局部问题产生的个别现象。从市场环境上看,今年虽不如2013年,但比2014年的环境要好,而未来几年房地产市场也会维持这种常态。从产品价格上看,整体将维持平稳状态,一线城市略有上涨;二线城市有涨有跌,或者少数面临下跌风险;三四线城稳定下跌。从市场需求上看,未来房地产市场,尤其是一线城市会出现两个趋势,一是将会以二手房为主,一手房销售量逐步下降;二是将会以改善性需求为主,刚需逐步下降。


【问题】远洋地产当前的主要策略是什么?


【远洋】远洋地产自身而言,我们的主要思路:

第一、将继续坚持四期战略提出的“四元业务”格局。

第二、将继续坚持把资产结构、业务结构、区域结构调整好。调整资产结构,就需要坚决去存货,控制土地存量。调整业务结构,就需要继续推进四元业务平衡发展。调整区域结构,就需要将主营业务限定在一线城市和部分二线城市。

第三、将继续坚持投资标准。对项目的取舍要依据项目本身的盈利状况。远洋地产从去年到今年上半年,进行了反周期补仓,这有利于降低投资成本。但当前土地市场正在回暖,此前两轮周期中我们有过教训,所以在土地投资上会更加谨慎。这需要一些耐性,除直接拿地外,还要多开展一些并购、旧改的项目,做复合式开发。


【问题】能不能深入地谈谈四元业务的思路?


【远洋】

住宅开发业务方面,目前远洋地产传统的住宅开发业务还有很大的成长空间,我们需要用三五年的时间,将住宅销售的规模做到800亿左右的水平。

不动产投资业务方面,我们将会继续扎扎实实开发好以写字楼、城市综合体为主的投资性物业。

客户服务业业务方面,我们将会围绕着传统物业服务拆分、创新互联网业务、养老业务,将各类服务做到一定的规模。

房地产金融方面,当前城市地产行业发生严重分化,企业用单一管理模式去覆盖众多区域、不同产品已不现实。分化就会形成更多个性化需求,企业的产品供应也必须与之匹配。从企业层面看,目前房地产企业“两个极端”的趋势很明显。规模小的地产企业,财务状况欠佳,业务经验不足,生存难度大。大型地产企业比较有利,但销售规模很大,管理线条多,已经很难再有突破。这还与房地产行业的管理能力有关。地产行业区域性强、目前项目越来越分散、规模越来越小。如果靠传统的一体化管理,难度非常大。因此,传统的开发商应当转型,以投资为纽带,输出产品、输出资金、输出投后管理。房地产金融主要就是多做一些房地产基金业务,让远洋地产的资金通过基金形式,联合更多的社会资金,投资到项目开发中去,利用我们在管理上的优势参与阶段性开发,从而获取收益。预计将来在传统住宅开发领域,这种方式可能会占半壁江山。



【问题】请问中国人寿作为第一大股东,对远洋地产的支持主要体现在哪些方面?


【远洋】中国人寿是远洋地产的第一大股东,对远洋地产属于战略性投资。中国人寿对远洋地产的支持主要体现在两个方面:

其一是资本和资金方面。此前,中国人寿两次增加对远洋地产的资本投入,目前已占有公司总股本的29%;另外,在我们发行的三次公司债券中,中国人寿都是主要的购买者。远洋地产前几天发行的国内公司债,在十年期债券中,20%的比例都是中国人寿购买的。


其二是在业务发展方面。中国人寿与远洋地产除了联合投资开发如北京CBD的Z13项目外,还在很多业务上有着深入的合作。例如,中国人寿的自用办公楼,从土地获取到规划建设,都是由远洋地产负责代建的。又如,在养老养生产业方面,我们双方还就养老健康保险产品做过深入研究。总体来说,双方的合作是在不断深入的。




远洋地产运营策略的解读




【问题】远洋地产的毛利率目前并没有上升,对此有何看法?目前毛利率是否已经处于底部,今年下半年是否会上升?


【远洋】远洋地产近一年来对行业和企业自身都做了判断,并果断对业务结构等进行了战略调整。这种调整是需要付出一定代价的。

调整现在已经处于中后期,取得了扎扎实实的成效,公司的毛利率正在平稳筑底。在行业整体毛利率呈下降趋势的情况下,远洋地产今年上半年的毛利率并未随着行业整体毛利率下降而下降,而是保持了基本平稳的态势,这就是战略调整的成果。

至于远洋地产毛利率何时可以实现上升,目前看,这种态势的基础已经形成了。但由于项目的开发周期一般都需要两年左右时间,其对应的业绩也将有一段滞后期。我们要做的就是在这个阶段保持毛利率平稳。预计到一年后,2016年中期业绩发布时会有改善。


【问题】国内市场的融资成本现在还在下降,远洋地产下半年是否还有新的国内发债计划?另外现在存在人民币贬值的预期,由于远洋地产有美元债,会不会造成成本的上升?


【远洋】远洋地产近两年一直在做结构调整,其中很重要的一项就是债务结构的调整。过去我们的债务结构主要是以中短期的人民币信贷资金为主,这在行业发展形势好、速度快、企业成长快的阶段,是合理的。但当行业进入到一个稳定发展阶段,例如远洋地产开始拓展投资性物业时,债务结构就需要得到调整。

从2014年开始,经过了一年多的调整,取得了很大成效。目前内外债比例大体是6:4,我们的融资成本今年相比去年同期大概降低了10%左右。其中最大的变化是,我们逐步从通过信贷融资转向了直接融资。要扩大直接融资比例,主要方式就是发行公司债券。从今年来看,确实很多企业都发行了公司债,这主要是由于国内放宽了政策,扩大了公司债发行人的范围,包括一些非上市公司的法人主体都具备了发行的资格。

目前对国内公司债额度仍有限制,但国家鼓励企业直接融资,未来会继续扩大直接融资的渠道,政策还应会进一步放宽,远洋地产也会根据自身情况和流动性决定下一步的动作。

您刚才提到的人民币和美元的汇率问题,对于远洋地产这样的在港上市的红筹地产公司而言,长期看影响不大。首先,我们主要业务是以人民币计价,我们的原材料、产品销售也是人民币计价,并不涉及进出口和货币转换的问题。当然,从短期看,远洋地产发行过一部分的美元债,从会计上短期内会呈现出汇率的损失,但此前我们也享受过汇率带来的增值,这两者之间是平衡的,对公司的运营影响有限。



【问题】很多地产公司都有物业管理业务上市的计划,远洋地产如何看待这个问题?


【远洋】远洋地产的物业管理业务目前正在进行内部的重组改制和业务能力提升,而且我们上半年正在探索将物业与移动互联网相结合,上线了社区综合运营O2O平台亿街区,客户们也给予了很大的支持。这个头起得很好,优于预期。

但我们未来还有很多路要走。一个平台仅仅上线是不够的,还需要真正让客户享受到满意的服务,如何能通过提升线上效率来带动和提高线下服务水平,才是关键所在。譬如物业、养老等业务,服务性业务的重点不在于目前的业务规模,而在于要扎扎实实把基础打好。




销售业绩实现




【问题】远洋地产下半年的推盘定价的策略如何?


【远洋】远洋地产今年上半年主要以去库存为主,新增的销售资源比较少。下半年将会以新增资源为主,预计将投放420亿元的销售资源,可以满足我们完成全年的销售目标。

在推盘定价的策略上,当前已经很难简单用“涨跌”来说明,因为整个市场已经出现了严重的分化,不仅是城市之间出现分化,城市与郊区之间、不同产品之间、不同购房者之间都出现了分化,这与市场的人口构成和流动性有关。远洋地产的策略是,存量项目以去化为主,新增项目以盈利为主,这是我们定价的基本原则。


【问题】请问今年新增的项目何时可以入市?


【远洋】我们今年新增的项目,是有条件将开盘时间缩短到9-12个月内的,甚至最快可以到6个月。但毕竟目前市场的变化速度非常块。如果市场变化了,我们就需要调整产品定位、调整设计规划、调整销售策略,这对入市时间都有影响。在这里还有一个“珍惜资源”的考虑,千辛万苦通过反周期补仓获取的土地资源,还是需要挖掘好它的价值。


【问题】近期在新闻上看到远洋地产调整销售策略,从代理转为自销,如何评价这个情况?


【远洋】地产公司采取代理销售方式还是自销方式,并没有一定之规。去年远洋地产曾与几家知名代理商签署过战略合作协议。但这并不表明,我们必须全部采用代理销售方式。

行业在变化,市场在变化,开发商在转型,采取的策略和方式也需要不断变化。就比如说我们的商住类产品,不单单是卖一套房子给客户,还需要为这些客户拓展客户服务业、房地产金融业务,真正把客户作为长期伙伴和资源去经营。所以,在销售上,无论我们与谁合作,如果业绩完成不好,我们也会马上调整。



区域发展策略




【问题】目前深圳是企业和媒体都十分关注的城市,远洋地产近期在深圳动作不断,请谈谈你们在深圳的布局和发展思路?由于深圳主要是大量旧改项目,远洋地产在这方面有什么独特的优势?


【远洋】深圳有非常好的发展前景,这也包括房地产市场。与其他城市相比,深圳的经济基础好,市场化程度高;人口平均年龄较低,拥有住房的比例也相对低;深圳户籍人口占全市人口的比例不高。近一段时期深圳出现了房价上涨、供不应求的局面,就是这些独特的经济条件、人口结构带来了持续释放的市场需求。

远洋地产非常看好深圳房地产市场,进入深圳市场已经超过五年。我们近年在深圳获取了一些旧改项目,就是深入研究深圳旧改政策的结果。这在公司现在的土地储备数字中还没有体现出来,主要是深圳旧改项目有独特的政策,运作模式与一般的招拍挂项目不一样。如果从事实上说,我们已经在深圳获取到了相当规模的销售资源,这个规模远远超过目前远洋地产全公司一年的销售总额。

我们认为,参与深圳旧改,核心就是要获得旧村村民的信任,做好未来的开发规划。深圳旧村在中国集体经济股份化改造中是走在前列的,也是操作最为规范的。要赢得村民的信任,首先要具备规范运作和良好信誉,其次是坚持企业管理透明。我们曾邀请深圳的旧村股份制企业参观我们在一些城市的项目,当面沟通,相互尊重,这些信任感是我们取得旧改项目的基础。

从长远看,深圳的旧改(旧城改造、旧村改造、旧厂改造)是未来的趋势。一个城市无法无限制的扩大,发展到一定程度就会有城市更新。如何基于当地人口结构、产业结构、历史现状做好城市更新的规划,在这方面深圳的经验是可取的,相信也会被其他城市所借鉴。

目前,远洋地产在深圳主要还是传统的龙岗区。我们还会关注南山区、宝安区、前海等区域,由于罗湖、福田已经没有太多土地。



【问题】远洋地产去年在北京获取的快周转项目,现在存在一定滞后,不知是否有何调整?


【远洋】去年我们在北京拿了几个类似青年置业的商住项目,如远洋新天地、远洋春天著。这主要是由于北京实行比较严格的限购政策,如果要拓展更多的客户资源,就需要在非限购的商住类项目上做文章,正由于这个原因,这类产品形成了一种市场趋势。

我们的这类项目之所以有所延迟,主要是因为我们对产品的市场定位做了重新的审视。原来的商住类项目面积受到刚需定位、产品总价的影响,但从市场情况看,市场上改善性需求正在提升。我们正是发现了这个变化,才重新审视产品定位的。这两个项目都在近期入市,我们对市场效果很有信心。



【问题】远洋地产近期在南京收购了一个商业类项目,是准备补充商业的布局吗?这个产品中有商场,此前远洋地产曾和太古合作开发运营城市综合体,这个商业项目远洋是打算自己独立发展还是与其他合作伙伴合作?


【远洋】首先,南京是远洋地产十分看好的城市,我们今年年初曾与绿地集团合作,开发南京的住宅项目。您提到的项目,是我们不久前收购的中城国际广场。这个项目主要分为住宅、商住公寓及购物中心三大部分;购物中心是由原有方自己运作,因此这个项目并不涉及商业布局的问题。



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